Chung cư có niên hạn sử dụng đang trở thành chủ đề được nhiều người quan tâm khi lựa chọn bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh quy định và định hướng quản lý nhà chung cư ngày càng chú trọng đến tuổi thọ công trình.
Từ đó xuất hiện một câu hỏi tưởng như rất đơn giản: Nếu một căn hộ không tồn tại vĩnh viễn thì đó còn là tài sản hay chỉ là một dạng “tiêu sản”?
Câu trả lời thực tế không nằm ở riêng chữ “niên hạn”.
Muốn đánh giá một căn hộ là tài sản có giá trị hay một khoản chi tiêu lớn, cần nhìn rộng hơn vào mục đích sở hữu, giá mua, giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền, vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường.
I. “Tiêu sản” và “tích sản” không nên được hiểu quá đơn giản
Trong cách nói phổ biến, “tích sản” thường được dùng để chỉ những tài sản có khả năng duy trì hoặc gia tăng giá trị, thậm chí tạo ra dòng tiền trong tương lai.
Ngược lại, “tiêu sản” thường được hiểu là những thứ khiến chủ sở hữu liên tục phải bỏ tiền ra nhưng không tạo ra giá trị tài chính tương ứng.
Nếu áp dụng cách phân loại này một cách máy móc, một căn hộ để ở có thể dễ dàng bị xem là “tiêu sản” vì người sở hữu phải trả tiền mua, chi phí quản lý, bảo trì, nội thất, lãi vay… và giá trị công trình theo thời gian chắc chắn sẽ chịu tác động bởi quá trình xuống cấp.
Nhưng cách nhìn đó vẫn còn thiếu một yếu tố quan trọng: giá trị sử dụng.
Một căn hộ không chỉ có giá trị bởi khả năng tăng giá.
Nó còn cung cấp một nơi ở ổn định, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong nhiều năm và có thể thay thế một khoản chi phí thuê nhà mà người sở hữu phải trả nếu không có nhà riêng.
Vì vậy, việc một tài sản có hao mòn theo thời gian không đồng nghĩa với việc tài sản đó trở thành “tiêu sản”.
II. Chung cư có niên hạn không đồng nghĩa với tiêu sản
Hầu hết các công trình xây dựng đều có tuổi thọ thiết kế và quá trình xuống cấp theo thời gian.
Một căn nhà thấp tầng cũng không phải công trình tồn tại bất biến. Hệ thống điện, nước, kết cấu, thiết bị, nội thất và nhiều hạng mục khác đều cần được sửa chữa hoặc thay thế.
Điểm khác biệt của chung cư nằm ở chỗ tuổi thọ của công trình và quyền sở hữu căn hộ là những vấn đề cần được nhìn nhận trong một tổng thể pháp lý và kỹ thuật, thay vì chỉ nhìn vào một con số về thời gian.
Quan trọng hơn, đối với người mua, câu hỏi thực tế không nên chỉ là:
“Căn hộ này tồn tại được bao nhiêu năm?”
Mà cần là:
“Trong khoảng thời gian tôi sở hữu căn hộ, tài sản này tạo ra giá trị gì cho tôi?”
Nếu mua để ở, giá trị đó có thể là chất lượng sống và chi phí nhà ở được tiết kiệm.
Nếu mua để cho thuê, giá trị nằm một phần ở dòng tiền.
Nếu mua để đầu tư, bài toán sẽ phức tạp hơn khi phải tính đến giá mua, chi phí vốn, khả năng khai thác, thanh khoản và triển vọng giá trị bất động sản.
III. Mua chung cư để ở: Có phải đang mua một “tiêu sản”?
Đây là điểm rất đáng suy nghĩ.
Giả sử một người mua căn hộ để ở trong 15–20 năm. Trong khoảng thời gian đó, căn hộ mang lại cho họ một nơi ở ổn định, thuận tiện cho công việc, học tập và sinh hoạt gia đình.
Nếu chỉ nhìn vào việc căn hộ có thể không tăng giá mạnh, người ta có thể gọi đó là “tiêu sản”.
Nhưng nếu phải đi thuê một căn nhà tương đương trong cùng khoảng thời gian, người đó vẫn phải trả tiền thuê hàng tháng.
Như vậy, căn hộ đang tạo ra giá trị sử dụng.
Đây là lý do cần phân biệt giữa tài sản có khả năng sinh lời và tài sản phục vụ nhu cầu sử dụng.
Không phải tài sản nào cũng cần tăng giá liên tục mới có giá trị.
Một chiếc ô tô phục vụ công việc có thể mất giá nhưng vẫn tạo ra giá trị sử dụng. Một căn nhà có thể hao mòn theo thời gian nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu ở. Một căn hộ cũng tương tự.
Vấn đề quan trọng là giá trị nhận được có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không.
IV. Nếu mua chung cư để đầu tư, bài toán lại hoàn toàn khác
Khi chuyển từ mục đích ở sang đầu tư, khái niệm “tích sản” trở nên rõ ràng hơn.
Lúc này, nhà đầu tư cần quan tâm đến nhiều biến số:
- Giá mua ban đầu có hợp lý hay không?
- Chi phí vốn và lãi vay ảnh hưởng thế nào đến hiệu quả đầu tư?
- Khả năng cho thuê có tốt không?
- Dòng tiền hàng năm có đủ hấp dẫn so với số vốn bỏ ra không?
- Thanh khoản của căn hộ trong tương lai ra sao?
Và quan trọng nhất:
- Khu vực đó có còn tạo ra nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trong những năm tiếp theo hay không?
Một căn hộ có niên hạn nhưng được mua ở mức giá hợp lý, có nhu cầu thuê tốt, nằm tại khu vực có hạ tầng phát triển và có thanh khoản cao vẫn có thể tạo ra hiệu quả đầu tư trong thời gian sở hữu.
Ngược lại, một căn hộ có vẻ “an toàn” về mặt thời hạn nhưng được mua với mức giá quá cao, khó cho thuê và thanh khoản thấp thì vẫn có thể trở thành một khoản đầu tư kém hiệu quả.
V. 5 yếu tố cần nhìn khi đánh giá một căn hộ có phải “tích sản” hay không
Nếu bỏ qua những tranh luận mang tính khái niệm, người mua có thể đơn giản hóa bài toán bằng 5 yếu tố.
1. Giá mua
Một tài sản tốt nhưng mua ở mức giá quá cao chưa chắc là một khoản đầu tư tốt.
Giá vốn ban đầu quyết định rất lớn đến lợi nhuận trong tương lai.
2. Giá trị sử dụng
Nếu mua để ở, cần đánh giá chất lượng sống, thiết kế, tiện ích, môi trường và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình.
3. Khả năng tạo dòng tiền
Nếu mua để đầu tư, khả năng cho thuê và mức thu nhập từ tài sản là yếu tố cần được tính toán cụ thể.
4. Vị trí và nhu cầu thực
Một căn hộ nằm tại khu vực có dân cư, việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực thường có nền tảng thanh khoản khác với một sản phẩm nằm ở nơi chưa hình thành thị trường.
5. Hạ tầng và triển vọng khu vực
Đây là yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng kết nối, nhu cầu ở, khả năng cho thuê và sức hấp dẫn của bất động sản trong tương lai.
Tất nhiên, hạ tầng mới không đồng nghĩa với việc giá bất động sản chắc chắn tăng. Nhưng một khu vực được đầu tư hạ tầng bài bản thường có thêm điều kiện để hình thành và mở rộng nhu cầu bất động sản.
VI. Vậy nếu áp dụng cách nhìn “tích sản – tiêu sản” vào Celesta Gold thì sao?
Từ những tiêu chí trên, có thể thử đặt câu hỏi tương tự đối với một sản phẩm căn hộ sắp ra mắt như Celesta Gold.
Thay vì bắt đầu bằng câu hỏi “Celesta Gold có niên hạn hay không?”, người mua có thể đặt vấn đề theo hướng rộng hơn:
- Mức giá dự kiến là bao nhiêu?
- Sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như thế nào?
- Khả năng cho thuê ra sao?
- Vị trí có những lợi thế gì?
- Hạ tầng khu vực sẽ thay đổi thế nào trong tương lai?
Celesta Gold nằm trong khu đô thị Celesta City trên trục Nguyễn Hữu Thọ, Nam Sài Gòn, do Keppel, Phú Long và Nomura Real Estate Vietnam phát triển.
Một trong những điểm đáng chú ý khi nhìn sản phẩm này dưới góc độ tích sản là vị trí gắn với định hướng phát triển Metro số 4, trong đó khu vực dự án được giới thiệu với lợi thế tiếp cận nhà ga tại khu vực cầu số 1.
Nếu mạng lưới Metro số 4 được triển khai theo quy hoạch, khả năng kết nối bằng giao thông công cộng của khu vực có thể được cải thiện. Điều này về lý thuyết có thể hỗ trợ nhu cầu ở thực, nhu cầu thuê và thanh khoản bất động sản quanh các điểm kết nối giao thông.
Nhưng cần nhìn nhận một cách tỉnh táo: Metro không phải công thức đảm bảo giá bất động sản tăng.
Giá trị thực của một căn hộ vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như giá mua, chất lượng sản phẩm, nguồn cung cạnh tranh, nhu cầu thị trường, khả năng khai thác và tốc độ phát triển của toàn khu vực.
Chính vì vậy, lợi thế của Celesta Gold nên được nhìn như một biến số trong bài toán đầu tư, chứ không phải câu trả lời duy nhất.
VII. Celesta Gold: câu chuyện không chỉ nằm ở “niên hạn”
Nếu một người mua Celesta Gold để ở, họ có thể đánh giá dự án dựa trên giá trị sử dụng, môi trường sống, tiện ích, kết nối và mức độ phù hợp với nhu cầu gia đình.
Nếu mua với mục tiêu đầu tư, bài toán sẽ chuyển sang giá vốn, dòng tiền, khả năng cho thuê, thanh khoản và triển vọng của khu vực Nam Sài Gòn.
Khi đó, câu hỏi “chung cư có niên hạn có phải tiêu sản không?” trở nên nhỏ hơn rất nhiều so với bài toán thực sự mà nhà đầu tư cần giải:
Tài sản này có thể tạo ra bao nhiêu giá trị trong khoảng thời gian tôi sở hữu nó?
Đây mới là cách tiếp cận thực tế hơn đối với một sản phẩm bất động sản.
VIII. Chung cư có niên hạn: Đừng chỉ nhìn vào thời gian
Niên hạn công trình là một yếu tố cần được quan tâm, nhưng không nên biến nó thành tiêu chí duy nhất để kết luận một căn hộ là tài sản hay tiêu sản.
Một căn hộ có thể giảm giá trị công trình theo thời gian nhưng vẫn mang lại giá trị sử dụng trong nhiều năm.
Một căn hộ có thể không tăng giá mạnh nhưng vẫn tạo ra dòng tiền cho thuê.
Và một căn hộ có thể trở thành tài sản đầu tư hiệu quả nếu được mua ở mức giá hợp lý, có nhu cầu thực, có khả năng khai thác và nằm trong khu vực có triển vọng phát triển.
Với những sản phẩm chuẩn bị ra mắt như Celesta Gold, cách tiếp cận hợp lý không phải là chỉ hỏi “có niên hạn hay không”, mà nên nhìn toàn bộ bài toán: giá mua – giá trị sử dụng – dòng tiền – vị trí – hạ tầng – nhu cầu thị trường – thanh khoản và khoảng thời gian sở hữu.
Bởi cuối cùng, một tài sản có giá trị không chỉ vì nó tồn tại bao lâu, mà còn vì nó tạo ra giá trị gì trong khoảng thời gian bạn sở hữu nó.
